◎智谷趋势
黄永明
亚马逊的第二总部选址终于定了。
如此体量的公司将为所选的城市带来翻天覆地的变化，所以各个城市都对这个机会趋之若鹜。
从北美个候选城市中，最终选出了2座城市来承担这个全球体量最大的巨人企业。一个选在纽约，另一个，你一定要记住它的名字，它是经过层层严格筛选，杀出的一匹黑马——弗吉尼亚州的水晶城。
（水晶城商业改良区景色）就在亚马逊买下的《华盛顿邮报》披露了关于亚马逊选址的传言之后，短短几天时间里，人们在房产网站Redfin上检索“水晶城”的次数比去年同期整整翻了三倍还多。
当地的办公用房从几个月的无人问津，一夜之间变得洛阳纸贵。房产经纪人的电话被潜在买家打爆，跟以往有所不同，买家不愿透露他们在此购置房产的原因。
这些人很可能是投资客。他们知道亚马逊一旦把第二总部选址在水晶城，这里的房价几乎毫无疑问将暴涨。
一位经纪人说得好：“感觉就像赛马开始之前，所有的马都在起点门后面排成了一排。它们坐立不安，准备好了向前冲，只等着门打开的那一瞬间。”
1华盛顿近水楼台，空置大楼受青睐
对于大部分中国人来讲，水晶城这个地名是陌生的。
它是位于佛吉尼亚州北部阿灵顿县的一座小城。与它隔河相望的，是华盛顿特区。华盛顿特区位于水晶城的东北方向。就相对的地理位置而言，有点像河北省涿州市和北京市之间的关系。
这是个极佳的位置。准确地说，水晶城位于五角大楼南部的杰斐逊戴维斯高速公路（美国1号）的中心，而步行即可到达罗纳德里根华盛顿国家机场的西面。水晶城是阿灵顿县众多“城市村庄”之一，几乎完全由高层公寓楼、企业办公室、酒店以及众多商店和餐馆组成。
水晶城在华盛顿地铁蓝线和黄线还有一个车站，可以说去华盛顿变得更方便。
（水晶城地图）水晶城得名于年代出现在这里的第一座大楼“水晶屋”。大楼的大厅里面挂着一盏水晶枝状吊灯，随后建起来的其他建筑也纷纷以水晶来命名，最终，这个小城也成了水晶城。
小城的居民不多，只有两万多人，很大原因在于，这里只是商务和购物为主的一个地区，更多是在这里上班但住在其他地方的居民。每个工作日会有6万人来此上班。
因为近水楼台，这里聚集了很多政府办公总部，比如环境保护局、美国警局总部，特别是因为接近五角大楼，水晶城里有许多五角大楼的卫星办公室。
在美国人的印象中，水晶城是一座地下城。因为它的高楼大厦之间有纵横交错的地下通道，人们不需要在路面上走，就可以逛商店和往返于不同的建筑之间。几十年前，在规划和建设这些地下通道的时候，那还是一种相当前卫的设计。所以，水晶城在成城之处，就充满前卫感。
如果时间再往前倒，没有人能够想象哪家大公司会把总部设在阿灵顿县。美国专利和商标局于年开始从水晶城移出多个工作岗位。年，国防部宣布计划将其大约1个工作岗位转移到其他地方，作为基地调整的一部分。甚至美国邮局都一度拒绝为这里服务。
为什么水晶城一度这么不受待见？原因就是街道规划太过杂乱，很多街道是重名的，导致邮递员不知道该把信送到哪里，消防员不知道着火的房子究竟在哪条街上。而且，它还一度被认为是一个过时的城市，因为城市里充斥着70年代和80年代的办公楼。因为一个个总部逐渐退出，现在出现了大量的空置办公室。
但机会就在于这些曾经繁荣，如今百废待兴的城市之中。方便的交通，减少了亚马逊对外沟通的成本。而且，老房子又如何？只要有工作空间就行。硅谷里的大公司就有很多办公地点在80年代的大楼里。水晶城空置的办公室，正好在亚马逊过来之后，为它提供所需的办公位置，从而节约了拆掉重建新总部的大部分成本。
关于过时建筑的讨论其实并不多，实际上，在水晶城工作的人们都很欣赏它的便利性和工作友好的功能，包括那些四通八达的隧道。
将这个城市的特点一一排列后，才让人恍然大悟，拍案称绝——亚马逊这算盘打得很有道理！
2潜力无穷的房地产市场
在Zillow上，阿灵顿的房地产市场热度显示为“非常热”，独栋住宅的价格中位数超过了66万美元，这是全美平均水平的三倍。
租金也一样不低，平均租金达到美元/月，租金回报率可以达到5.1%。
不过实际上，水晶城的住宅并不多，主要是高耸的办公楼。几个月前，已经有房地产投资信托（REITs）闻风而动，知道亚马逊可能选址在这里，便重金在这里吸纳办公用房。
亚马逊最初声称第二总部会给所在地带来5万个工作岗位。在最终的方案中，亚马逊把第二总部分设在了两个城市——纽约市和水晶城。这意味着每个城市的工作岗位将会是2.5万个以上。
即便是原先预计的一半，其对水晶城房地产市场的冲击也将是巨大的。直接的工作岗位为2.5万个，但人口流入会远远超过这个数字。因为人们会拖家带口过来，这里的高薪人群多了，很多其他的商业也会衍生出来，进而创造更多的工作机会。
对于一个原本只有两万多居民的小城而言，这意味着城市将会变得拥挤很多，房价可能坐火箭，当地的交通可能变得非常糟糕。
我们看看亚马逊的第一总部所在地西雅图就知道了。
亚马逊在年代将其总部设在了西雅图，它对西雅图的经济增长贡献相当突出。过去十几年里，西雅图房租增幅是全美平均水平的三倍，房价中位数有时更是以每个月几万美元的速度上涨。前段时间，Zillow上的房价指数，西雅图常年位居涨幅榜第一。进入年下半场以来，随着美联储加息、房贷利率上调，亚马逊确立第二总部的位置以来，这个热度才逐渐开始降温。
（数据来源：Zillow）这些历史很可能正是水晶城的未来。相比之下，纽约市受到的影响则会相当有限，因为纽约的人口和经济体量本已相当巨大，即便是亚马逊入住，也不过是在湖水中投了一块不大不小的石头。
可以预料的是，亚马逊选址的确定消息一经公布，会有大量的人到水晶城和纽约市去“盲买”——也就是事先不看房，直接出offer。这在平常时期是难以想象的事情。
就纽约的长岛来讲，人们的投资热点可能是公寓，因为当地有充足的供应。而水晶城，则可能会是一些做商业地产的人的乐园，不过开发商也有在水晶城周边的城市建公寓的趋势。比如前段时间亚马逊设总部的风声传出时，美国大开发商JBGSmith就将一个办公楼地产项目转成公寓项目进行开发。
根据CNBC了解到的情况，亚马逊在跟水晶城政府高层沟通的过程中，还透露将谈成一个重大的交通项目包，升级当地的交通网络。
对于这座城市来说，未来有无限可能。
3我是怎么押中的
半年之前，我在水晶城的周边押了五块土地。这些土地分两种情况：一种是，位于较为成熟的社区中的住宅空地，由于周边已经建了房子，这种土地也就更有价值；另一种是，城市外围的比较大片的住宅用地，这些土地将来可以卖给开发商。
这些土地都位于华盛顿特区周边的马里兰州，它们离水晶城也很近，最近的只隔着一条河，最远的也就是一小时车程。
就当初押这里的理由而言，我在知识星球“掘金美国”（欢迎感兴趣的朋友到文末点击“阅读原文”加入我们）做了详细的分析，总结起来，主要有以下几点。
第一，种种迹象表明，亚马逊将第二总部选址在华盛顿特区或周边是大概率事件。
比如，亚马逊创始人杰夫·贝索斯在华盛顿特区购置了豪宅，他还特意将会客区做得很大，这意味着他的预期中可能会在这里会见很多重要的客人。甚至可以推测，贝索斯在这个总部的时间可能比在西雅图、纽约还多。与此同时，亚马逊还在阿灵顿设有重要的数据中心。
再就是，入围名单的20个区域中有三个都在这里，单纯从数学概率来讲，这里也是胜算最大的。
第二，我推测亚马逊的第二总部更可能选在靠近美国东岸的位置。
现在的总部在西雅图，这是一座位于西岸的城市，亚马逊从人才和资源的角度考虑，把第二总部设在东岸是会让效用最大化的选择。因此，我就排除掉了西边和中部的城市。
第三，我在马里兰有方法低价吸纳房地产。
这一点非常重要。我以竞拍的方式，基本上以市场价5%-25%的成本入手这些土地。这对我来说是一件以小博大的事情。
纽约的房地产价格本身已经太高，亚马逊对其影响有限，加之上述吸纳方式运用起来不是很方便，我也就没有在那里押宝。
接下来的几年里，水晶城和其周边地区将会非常精彩。让我们拭目以待。
